Crédit immobilier : Prêt à taux variable

Le crédit à taux variable (ou révisable) est un prêt immobilier dont le taux d'intérêt évolue avec le temps (en général à date anniversaire), selon les modalités du contrat. Ce changement de taux entraîne l'ajustement de la mensualité pour conserver la durée de remboursement. Mais le crédit peut aussi, suivant ses modalités, modifier la durée de remboursement, ou, à la fois la mensualité et la durée.

L'indice de référence

Le taux d'intérêt est déterminé à partir d'un indice de référence auquel est ajoutée une marge qui est fixe sur toute la durée du crédit. L'indice de référence le plus couramment utilisé, depuis le passage à l'euro, est l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) C'est le taux de l'argent à court terme pratiqué entre les banques de la zone euro. On trouve principalement deux variantes : l'Euribor à 3 mois et l'Euribor à 12 mois. Cet indice est aussi dénommé TIBEUR dans sa traduction francophone (Taux Interbancaire Offert en Euros) et a remplacé les indices utilisés précédemment, le PIBOR (Paris Interbank Offered Rate) ou TIOP (Taux Interbancaire Offert à Paris).
D'autres indices peuvent aussi être utilisés : l'EONIA, le TME (Taux moyen des emprunts d'états), ...

Les mécanismes de limitation : Au fil des années, plusieurs dispositifs ont été ajoutés au fonctionnement du prêt à taux révisable afin de limiter les conséquences des variations de taux.

Le taux capé

C'est une limitation à la hausse seulement, ou, à la fois à la hausse et à la baisse, de la variation globale du taux d'intérêt. Un emprunt avec un taux de 4% capé 1 est un emprunt dont le taux d'intérêt maximum sera de 5%. Un emprunt avec un taux de 3,5% capé +1,5 / -1,5 est un emprunt dont le taux d'intérêt ne pourra varier qu'entre 2% et 5%.
C'est une garantie essentielle que vous devez exiger dans toute offre de crédit à taux révisable pour la sécurisation qu'elle apporte, tout particulièrement pour les crédits de longue durée.

Plafonnement de l'échéance

Votre contrat peut prévoir un blocage du montant de l'échéance ou une évolution limitée de quelques pourcents par an ou de l'équivalent de l'inflation, en cas de hausse de l'indice de référence. Ce dispositif est parfois appelé un 'taux révisable sécurisé'. C'est une appellation trompeuse, car, en cas de hausse des taux, même si la mensualité n'évolue pas ou peu, le durée de remboursement s'allongera en conséquence et alourdira considérablement le coût du crédit. Le plus souvent, l'allongement de cette durée est quand-même limité (par exemple à 5 ans supplémentaires).

Autres mécanismes

Le contrat de prêt peut aussi contenir des clauses visant à limiter la variation de taux lors de chaque révision (par exemple, pas plus de 1 point d'augmentation à chaque révision) ou encore avoir une variation de taux minimale lors d'une révision (par exemple, l'indice de référence doit évoluer d'au moins 0,10 point pour qu'une révision ait lieu et que le taux d'intérêt soit modifié). Il est possible (ce n'est pas obligatoire) que votre contrat prévoit un mode de calcul ou un indice permettant de substituer le taux révisable par un taux fixe. Pour finir, dans de nombreux contrats, le taux révisable est synonyme d'absence de pénalités de remboursement anticipé. Là encore, c'est seulement une possibilité et nous vous conseillons de bien étudier l'offre de prêt qui vous est faites.

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Questions / Réponses sur le Prêt Immobilier

Différence entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?

Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l’origine et reste constant pendant toute la durée du prêt. Il assure une protection contre les fluctuations des taux d'intérêt. Les mensualités du prêt sont constantes durant la durée du prêt .
Un prêt à taux révisable suit l’évolution de l’indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Un prêt à taux révisable peut être légèrement moins cher en taux de départ, mais le risque existe que les taux montent et que le taux devienne supérieur au prêt à taux fixe. Les mensualités sont revues périodiquement .

Ai-je droit au prêt à taux zéro ?

Cinq éléments clefs sont à connaître :
- vous devez respecter un plafond de ressources, en fonction de vos revenus de l’année n-1 (après le 31 mars de l’année en cours), ou de l’année n-2 (entre le 1er janvier et le 31 mars de l’année en cours),
- votre projet doit concerner votre résidence principale exclusivement,
- le montant total du prêt sera limité selon la composition du ménage et la localisation du logement,
- le montant du prêt ne peut pas dépasser 20·% du prix du logement et 50·% des autres prêts accordés,
- toutes les banques sont habilitées à délivrer des prêts à taux zéro en complément des autres prêts.

Qu’appelle-t-on un prêt modulable ?

C’est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités sont modulables. Il offre une grande souplesse de budget .Ce type de prêt permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent, et ce pendant toute la durée du prêt.

Comment calcule t'on le montant de la mensualité d'un prêt immobilier ?

Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33·% du revenu net annuel divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités.
Le taux d’endettement accepté est fonction·:
- du niveau de revenu du ménage,
- de la composition de la famille (revenu résiduel par personne après le paiement des charges de prêt),
- de la nature des revenus (ne seront généralement pas prises en compte les allocations familiales, l’aide personnalisée au logement...).

Eléments pris en compte par les banques dans le calcul du revenu ?

Les banques vont utiliser le critère de pérennité en cernant précisément les revenus et les charges de votre ménage. Elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s’il a des chances de se maintenir dans le temps. Les banques vont donc chercher à déterminer les éléments les plus structurants·:
Les revenus stables·: les salaires nets, les loyers perçus, les bénéfices (activité non salariée), les pensions et rentes reçues. Vous pourrez y inclure différentes aides et allocations sociales seulement si celles-ci sont assurées pendant la majeure partie de la durée du prêt·;
Les charges récurrentes·: les crédits en cours, les pensions versées, les loyers éventuels (notamment en cas d’achat d’une résidence secondaire, lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale
La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes.
En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils seront pondérés en fonction de l’ancienneté dans la profession et de la part qu’ils représentent par rapport au revenu fixe. Par exemple, pour un VRP avec 5 ans d’ancienneté, et un revenu annuel de 38 000 € dont 23 000 € de variable, la banque pourra accepter de prendre en compte la totalité de son revenu. En revanche, pour un commercial débutant qui gagne 1 000 € par mois de fixe et 15·% de commissions liées à ses résultats, compte tenu de la faible durée d’ancienneté, la banque ne pourrait retenir que la partie fixe des revenus dans le calcul de l’endettement.

Eléments pris en compte par les banques pour apprécier mon dossier ?

De nombreux éléments vont entrer en compte, mais certains éléments sont toujours importants·:
- la stabilité et l’ancienneté professionnelle pour les salariés,
- la capacité d’épargne prouvée (présence d’un PEL, versements réguliers sur un livret depuis plusieurs années, etc.),
- la comparaison entre ce qui est payé chaque mois avant le prêt (loyer + épargne) et les mensualités totales du prêt,
- le montant de l’apport personnel·: 10·% minimum, mais les banques préfèreront un pourcentage de 25 voire 30·%,
- le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33·%,
- la qualité du projet·: les banques attachent une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique, etc.).
Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) même si des exceptions peuvent être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim.

Montant minimal d’apport personnel demandé par les banques ?

Dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques demanderont généralement 10·% d’apport personnel en plus des frais divers (frais de notaire, garantie). Les frais d’agence sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente.

C.E.L. (Compte Épargne Logement)

Le CEL ou Compte d'épargne logement est un placement de type livret d'épargne. Il permet d'obtenir des crédits à taux préférentiels pour le financement de son habitation, ainsi qu'une prime versée par l'état.

Toute personne peut détenir à la fois un C.E.L. et un P.E.L. (Plan Épargne Logement) à souscrire dans le même établissement, et rassembler les sommes pour une même opération.

Le taux de rémunération de ce livret est inférieur à celui d'un Livret A

Si une banque refuse mon dossier, une autre banque a-t-elle des chances de l’accepter ?

Si la décision négative de la banque est basée sur des éléments objectifs (endettement élevé, précarité professionnelle...), il est peu probable qu’un autre établissement réserve une suite favorable à la demande.Toutefois, des éléments subjectifs peuvent entrer en ligne de compte (ancienneté de clientèle, environnement familial...) et conduire deux établissements à prendre des décisions différentes.

Y a-t-il des conditions rédhibitoires pour l’acceptation d’un dossier ?

Préalablement à l’octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l’ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers.

Comment se monte un crédit relais ?

On utilise comme point de départ la valeur estimée du bien à vendre. Partant du prix de vente escompté et en déduisant les capitaux restants dûs sur les éventuels prêts en cours, la banque acceptera généralement de vous prêter entre 60 et 70·% de la valeur nette du bien. La banque met à votre disposition cette somme qui servira à payer le nouveau bien.
Deux cas de figure peuvent se présenter en fonction de vos capacités de remboursement·:
- soit un prêt relais avec paiement mensuel des agios, c’est-à-dire que vous paierez mensuellement le remboursement des intérêts, le capital étant lui remboursé à la vente du bien·;
- soit un relais «·in fine·», c’est-à-dire que vous rembourserez le capital majoré des intérêts à la vente du bien.
En matière de garantie, il sera alors préférable de passer par une société de caution mutuelle afin d’éviter les frais d’hypothèque et de mainlevée sur le bien en vente. La banque peut également vous proposer d’inclure dans le montant du relais le rachat des capitaux restants dus sur le bien en vente.

Qu’appelle-t-on une offre de prêt ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs·:
- le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
- les frais de fonctionnement,
- la prime de risque.
À cela s’ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

Quel est le processus d’obtention d’un crédit ?

Les différentes étapes seront les suivantes·:
- lors de votre visite auprès de la banque, n’oubliez pas d’apporter les justificatifs nécessaires. Ces documents sont indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l’engage juridiquement·;
- la réponse de la banque se fait en moyenne sous 8 jours, parfois moins, parfois plus·;
- vous recevrez par courrier l’offre de prêt en trois exemplaires,
- vous bénéficiez d’un délai de réflexion minimum de 10 jours·; les offres de prêt sont en général valables 30 jours (pendant cette période la banque s’oblige à mettre les fonds à votre disposition en respectant notamment les conditions de taux indiquées),
-vous retournez par courrier l’offre acceptée à la banque,
-une date de signature chez le notaire doit alors être convenue entre vous et votre vendeur, et les fonds sont débloqués chez le notaire le jour de la signature définitive. Par sa comptabilité, le notaire constate le paiement du bien.

Combien puis-je emprunter ?

Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir·:
- les mensualités maximales·: prenez les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (déclarations d’impôt), et vous pouvez estimer vos mensualités maximum à environ 33·% de ces revenus.;
- la stabilité et le niveau de vos revenus·: c’est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d’un taux d’endettement de 33·%. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n’avez pas de garantie sur leur évolution future, les banques seront plus prudentes et le taux d’endettement sera ramené à 25·% voire 20·%·; si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, la banque pourra estimer que vous êtes capable d’assumer un endettement supérieur·;
- le montant du prêt·: une fois vos mensualités maximales estimées, vous pouvez utiliser nos calculatrices financières pour déterminer le montant du prêt auquel elles correspondent. Vous pourrez porter la durée du prêt à 20, 25 ou 30 ans·;
- votre apport personnel·: son montant est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10·% au coût total du projet. Les banques accepteront d’inclure les frais d’agence dans le prêt qu’elles feront·; en revanche, vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie·;
- les prêts aidés·: en fonction de votre niveau de revenu, de nombreux prêts et aides existent qui vont contribuer largement à réduire le coût total du projet (prêt 1·% employeur, prêt épargne logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, etc.). Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d’attribution qu’il faut connaître.
- votre dossier personnalisé·: une fois les calculs faits, et votre projet engagé, il est bien entendu indispensable de contacter différentes banques·; elles auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions qu’elles vous feront viendront influer sur le montant que vous pouvez emprunter.

Charges prises en compte dans le calcul de mon endettement ?

Il s’agit de l’ensemble des charges récurrentes·: prêt à la consommation, crédit revolving, prêt voiture, etc. Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d’endettement. Une pension alimentaire versée, étant déjà déduite du revenu fiscal, n’est pas à retenir dans les charges existantes.

Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs·:
- le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
- les frais de fonctionnement,
- la prime de risque.
À cela s’ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

Que se passe-t-il si je n’ai pas d’apport personnel ?

Le fait de ne pas avoir d’apport personnel n’est pas forcément pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d’un crédit. Toutefois, elles ne prendront que rarement en charge les frais de notaire, qui représentent environ 8·% de la somme totale sur un logement ancien et environ 3·% sur un logement neuf. Pour un logement ancien d’environ 150 000 €, les frais de notaire se monteront à environ 9 800 €. Il est donc plus que souhaitable de disposer du capital correspondant.

Comment est calculé le montant de mon apport personnel ?

L’apport personnel réel au sens propre du terme est constitué de l’épargne existante·:
- épargne bancaire (CEL, PEL, Codevi, PEA, assurance vie...),
- plan d’épargne entreprise (net d’impôt en cas d’achat immobilier),
- dons familiaux,
- prêts familiaux (avec ou sans intérêts),
- plus-value sur la revente d’un précédent logement.
Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l’apport les prêts dits aidés·: le prêt 1·% employeur, le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro, les prêts départementaux, etc.

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