Les garanties d’emprunt peuvent vous coûter chères

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Pour se prémunir contre le risque de non paiement des échéances, les banques demandent, quasiment systématiquement, des garanties lorsqu’elles accordent un prêt immobilier. Il existe différents types de garantie :

- Le cautionnement : il existe deux formes de cautionnement, la caution d’un particulier et la caution mutuelle. Dans le premier cas, c’est un particulier qui s’engage à payer à votre place les mensualités si vous ne les assumez pas vous-même. Le cautionnement mutuel, lui, consiste à payer un pourcentage de son prêt habitat à une société de cautionnement mutuel qui s’engage à payer à votre place si vous ne pouvez faire face.

- Le nantissement : il permet de mettre en garantie un bien (bijoux, assurance vie ou autres) que le créancier peut saisir et revendre en cas de manquement au remboursement du crédit.

- L’hypothèque : en cas de non paiement des échéances du prêt, le créancier peut faire saisir le logement pour le vendre aux enchères et récupérer ainsi le montant du prêt. Les frais de l’hypothèque contiennent le salaire du conservateur des hypothèques, la TVA et la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire.

- Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : il fonctionne comme l’hypothèque, mais ne concerne que les biens existants. Le financement d’un bien immobilier neuf ne peut pas être garantie par un privilège de prêteurs de deniers.

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Crédit Immobilier : Hypothèque

Les organismes financiers, dans la majorité des cas, n’accepteront de financer votre projet immobilier que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part de faire face aux échéances. Pour cela plusieurs possiblités.

Le privilège de prêteurs de deniers (IPPD) et l'hypothèque

Ce sont des garanties qui permettent au créancier non payé de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix de la vente.

Le privilège de prêteur de deniers

Seule la banque qui finance votre projet pourra s’en prévaloir. Le privilège de prêteur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien. Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle, car il est dispensé de taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt) ce qui sur un prêt de 50 000 € représente une économie d’environ 307€.
Le privilège de prêteur de deniers ne pourra être pris que sur un bien existant ou un terrain. Il ne sera pas utilisable pour garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement,

L’hypothèque conventionnelle

Comme le privilège de prêteur de deniers, l'hypothèque doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. L’inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Contrairement au privilège de prêteur de deniers, son rang prend effet non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription déterminant le rang des créanciers hypothécaires, le créancier a tout intérêt à faire inscrire sa créance le plus rapidement possible. L’hypothèque conventionnelle doit faire l’objet d’une taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt), c’est cette publicité qui engendre son coût élevé. Cependant, le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux 0% sont dispensés de cette taxe. C’est la garantie qui est la plus fréquemment demandée. Elle peut être prise quel que soit le bien. Si le bien sur lequel est prise la garantie existe (ancien ou neuf achevé), pour des raisons de coût, il est préférable d’inscrire un privilège de prêteur de deniers.

La mainlevée de l’hypothèque et du Privilège de prêteur de deniers :

Deux ans après l’extinction de la dette, l’inscription du privilège ou de l’hypothèque s’éteint d’elle-même. Attention dans le cas où le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce que vous procédiez à la mainlevée de l’hypothèque car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais (1% du montant du prêt) qui restent à la charge du vendeur.

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Crédit Immobilier : Caution

Pour garantir sa créance, la banque peut également accepter qu’une personne ou qu’une société spécialisée se porte caution. Ce type de garantie est généralement moins coûteux que la prise d’hypothèque.

La caution solidaire d’un particulier

Elle peut être acceptée en garantie d’un crédit par certains prêteurs. La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée, en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de cette dernière. Il ne s’agit pas d’un engagement moral, mais d’un acte qui peut être lourd de conséquences pour la situation personnelle de la caution. La loi a prévu que l’acte de cautionnement respecte un certain nombre de formes, à peine de nullité : il doit être écrit, et il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution, sa nature doit être clairement précisée (caution simple ou caution solidaire). En outre, un établissement de crédit ne pourra pas se prévaloir d’un engagement qui était manifestement disproportionné par rapport aux revenus ou au patrimoine de la caution au moment de la signature de l’acte.Ce type de cautionnement est très rarement demandé par les organismes qui lui préfère largement la caution mutuelle. 

La caution mutuelle

Certaines sociétés se sont spécialisées dans le cautionnement. Ainsi en contrepartie d’une rémunération variant entre 2 et 3 % du montant du prêt, la caution s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur. Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur.
L'emprunteur doit verser à l'organisme de caution le montant de cette dernière dès le déblocage des fonds. L'organisme de cautionnement est déterminé par la banque et dans certains cas la caution est en partie remboursable.

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