Crédit Immobilier : Le Prêt Relais

Lorsque vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous voulez en changer, vous avez deux solutions :
Vendre d’abord votre résidence principale : c’est la solution la plus sage car elle vous permet de savoir exactement à quel prix vous allez la vendre et quand. Vous pourrez alors acheter un nouveau bien en toute tranquillité en connaissant précisément votre budget.
Malheureusement, il n’est pas toujours évident de bien gérer la transition dans ce cas car il est difficile de faire coïncider sa date de vente et sa date d’achat. Du coup se pose la question d’un hébergement temporaire de transition (location, hébergement temporaire chez des proches, etc.).
Acheter votre nouvelle résidence principale en utilisant un prêt relais pour financer l’opération, en tenant compte de la future vente de votre logement actuel. C’est une solution souvent utilisée mais attention, elle présente des pièges qui peuvent vous mettre dans de très mauvaises situations financières.

Pour faciliter le financement d'un nouveau bien immobilier et dans le laps de temps où la vente du précédent n'est pas fait, les banques ont mis en place le prêt relais qui correspond à un crédit immobilier à court terme.

Plusieurs critères poiur ce prêt :
- Sa durée est le plus souvent d'un an et il peut se renouveler une fois.
- Le montant est généralement limité : de 0 et 80% de la valeur de votre bien immobilier.
- Le remboursement du prêt se calcule sur les intérêts (la périodicité est à définir : chaque mois, chaque trimestre ou en fin du prêt)
- Le capital est remboursé lorsque vous vendez votre bien immobilier et que vous soldez votre prêt relais.

Que se passe-t-il si ce n'est pas vendu au terme du prêt relais ?

Vous avez la possibilité de demander une prolongation du crédit de six mois à un an mais rarement plus.
A l’issue de cela, si votre logemenbien immobilier n’est toujours pas vendu, vous devrez trouver d’autres solutions de financement car la banque est en droit de vous demander le remboursement du capital.

Le prêt relais accompagné d’un prêt classique

Si l'acquisition de votre nouveau bien immobilier représente une somme supérieure au prix du bien immobilier actuel,les banques proposent un plan de financement intégrant d’une part, un crédit-relais, et d’autre part, des crédits à long terme (crédit immobilier, prêt à taux zéro…).Tant que le logement ancien n’est pas vendu, vous aurez à payer les mensualités des prêts à long terme ainsi que les intérêts du prêt relais. Une fois le logement vendu, le prêt-relais sera remboursé, et vous poursuivrez avec le paiement des échéances des prêts à long terme.Cependant le montant des mensualités peut être très lourde selon les budget et peut être difficilement gérable .

Le prêt relais avec différé d’amortissement

La somme de l'achat du nouveau bien immobilier est supérieure à la valeur du bien immobilier à vendre. Cette solution permet d'avoir des charges mensuelles plus légères pendant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Il associe un prêt relais à un prêt à long terme. Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d’une période de « franchise totale »( qui peut aller jusque 12 mois), ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l’échéance en même temps que le capital emprunté. A son terme (dans le cas bien entendu où vous n’avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dûs, majorés des intérêts cumulés de la 1ère année. Afin d’alléger davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d’un « différé d’amortissement » pendant une période de 24 mois, durant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.

Le crédit relais sec

Le crédit relais est dit « sec » lorsqu’il constitue l’unique prêt du plan de financement. Le bien immobilier à acquérir correspond à la somme du bien immobilier en vente aussi le prêt relai jouera le rôle d'avance.

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Questions / Réponses sur le Prêt Immobilier

Différence entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?

Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l’origine et reste constant pendant toute la durée du prêt. Il assure une protection contre les fluctuations des taux d'intérêt. Les mensualités du prêt sont constantes durant la durée du prêt .
Un prêt à taux révisable suit l’évolution de l’indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Un prêt à taux révisable peut être légèrement moins cher en taux de départ, mais le risque existe que les taux montent et que le taux devienne supérieur au prêt à taux fixe. Les mensualités sont revues périodiquement .

Ai-je droit au prêt à taux zéro ?

Cinq éléments clefs sont à connaître :
- vous devez respecter un plafond de ressources, en fonction de vos revenus de l’année n-1 (après le 31 mars de l’année en cours), ou de l’année n-2 (entre le 1er janvier et le 31 mars de l’année en cours),
- votre projet doit concerner votre résidence principale exclusivement,
- le montant total du prêt sera limité selon la composition du ménage et la localisation du logement,
- le montant du prêt ne peut pas dépasser 20·% du prix du logement et 50·% des autres prêts accordés,
- toutes les banques sont habilitées à délivrer des prêts à taux zéro en complément des autres prêts.

Qu’appelle-t-on un prêt modulable ?

C’est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités sont modulables. Il offre une grande souplesse de budget .Ce type de prêt permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent, et ce pendant toute la durée du prêt.

Comment calcule t'on le montant de la mensualité d'un prêt immobilier ?

Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33·% du revenu net annuel divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités.
Le taux d’endettement accepté est fonction·:
- du niveau de revenu du ménage,
- de la composition de la famille (revenu résiduel par personne après le paiement des charges de prêt),
- de la nature des revenus (ne seront généralement pas prises en compte les allocations familiales, l’aide personnalisée au logement...).

Eléments pris en compte par les banques dans le calcul du revenu ?

Les banques vont utiliser le critère de pérennité en cernant précisément les revenus et les charges de votre ménage. Elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s’il a des chances de se maintenir dans le temps. Les banques vont donc chercher à déterminer les éléments les plus structurants·:
Les revenus stables·: les salaires nets, les loyers perçus, les bénéfices (activité non salariée), les pensions et rentes reçues. Vous pourrez y inclure différentes aides et allocations sociales seulement si celles-ci sont assurées pendant la majeure partie de la durée du prêt·;
Les charges récurrentes·: les crédits en cours, les pensions versées, les loyers éventuels (notamment en cas d’achat d’une résidence secondaire, lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale
La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes.
En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils seront pondérés en fonction de l’ancienneté dans la profession et de la part qu’ils représentent par rapport au revenu fixe. Par exemple, pour un VRP avec 5 ans d’ancienneté, et un revenu annuel de 38 000 € dont 23 000 € de variable, la banque pourra accepter de prendre en compte la totalité de son revenu. En revanche, pour un commercial débutant qui gagne 1 000 € par mois de fixe et 15·% de commissions liées à ses résultats, compte tenu de la faible durée d’ancienneté, la banque ne pourrait retenir que la partie fixe des revenus dans le calcul de l’endettement.

Eléments pris en compte par les banques pour apprécier mon dossier ?

De nombreux éléments vont entrer en compte, mais certains éléments sont toujours importants·:
- la stabilité et l’ancienneté professionnelle pour les salariés,
- la capacité d’épargne prouvée (présence d’un PEL, versements réguliers sur un livret depuis plusieurs années, etc.),
- la comparaison entre ce qui est payé chaque mois avant le prêt (loyer + épargne) et les mensualités totales du prêt,
- le montant de l’apport personnel·: 10·% minimum, mais les banques préfèreront un pourcentage de 25 voire 30·%,
- le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33·%,
- la qualité du projet·: les banques attachent une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique, etc.).
Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) même si des exceptions peuvent être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim.

Montant minimal d’apport personnel demandé par les banques ?

Dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques demanderont généralement 10·% d’apport personnel en plus des frais divers (frais de notaire, garantie). Les frais d’agence sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente.

C.E.L. (Compte Épargne Logement)

Le CEL ou Compte d'épargne logement est un placement de type livret d'épargne. Il permet d'obtenir des crédits à taux préférentiels pour le financement de son habitation, ainsi qu'une prime versée par l'état.

Toute personne peut détenir à la fois un C.E.L. et un P.E.L. (Plan Épargne Logement) à souscrire dans le même établissement, et rassembler les sommes pour une même opération.

Le taux de rémunération de ce livret est inférieur à celui d'un Livret A

Si une banque refuse mon dossier, une autre banque a-t-elle des chances de l’accepter ?

Si la décision négative de la banque est basée sur des éléments objectifs (endettement élevé, précarité professionnelle...), il est peu probable qu’un autre établissement réserve une suite favorable à la demande.Toutefois, des éléments subjectifs peuvent entrer en ligne de compte (ancienneté de clientèle, environnement familial...) et conduire deux établissements à prendre des décisions différentes.

Y a-t-il des conditions rédhibitoires pour l’acceptation d’un dossier ?

Préalablement à l’octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l’ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers.

Comment se monte un crédit relais ?

On utilise comme point de départ la valeur estimée du bien à vendre. Partant du prix de vente escompté et en déduisant les capitaux restants dûs sur les éventuels prêts en cours, la banque acceptera généralement de vous prêter entre 60 et 70·% de la valeur nette du bien. La banque met à votre disposition cette somme qui servira à payer le nouveau bien.
Deux cas de figure peuvent se présenter en fonction de vos capacités de remboursement·:
- soit un prêt relais avec paiement mensuel des agios, c’est-à-dire que vous paierez mensuellement le remboursement des intérêts, le capital étant lui remboursé à la vente du bien·;
- soit un relais «·in fine·», c’est-à-dire que vous rembourserez le capital majoré des intérêts à la vente du bien.
En matière de garantie, il sera alors préférable de passer par une société de caution mutuelle afin d’éviter les frais d’hypothèque et de mainlevée sur le bien en vente. La banque peut également vous proposer d’inclure dans le montant du relais le rachat des capitaux restants dus sur le bien en vente.

Qu’appelle-t-on une offre de prêt ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs·:
- le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
- les frais de fonctionnement,
- la prime de risque.
À cela s’ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

Quel est le processus d’obtention d’un crédit ?

Les différentes étapes seront les suivantes·:
- lors de votre visite auprès de la banque, n’oubliez pas d’apporter les justificatifs nécessaires. Ces documents sont indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l’engage juridiquement·;
- la réponse de la banque se fait en moyenne sous 8 jours, parfois moins, parfois plus·;
- vous recevrez par courrier l’offre de prêt en trois exemplaires,
- vous bénéficiez d’un délai de réflexion minimum de 10 jours·; les offres de prêt sont en général valables 30 jours (pendant cette période la banque s’oblige à mettre les fonds à votre disposition en respectant notamment les conditions de taux indiquées),
-vous retournez par courrier l’offre acceptée à la banque,
-une date de signature chez le notaire doit alors être convenue entre vous et votre vendeur, et les fonds sont débloqués chez le notaire le jour de la signature définitive. Par sa comptabilité, le notaire constate le paiement du bien.

Combien puis-je emprunter ?

Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir·:
- les mensualités maximales·: prenez les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (déclarations d’impôt), et vous pouvez estimer vos mensualités maximum à environ 33·% de ces revenus.;
- la stabilité et le niveau de vos revenus·: c’est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d’un taux d’endettement de 33·%. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n’avez pas de garantie sur leur évolution future, les banques seront plus prudentes et le taux d’endettement sera ramené à 25·% voire 20·%·; si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, la banque pourra estimer que vous êtes capable d’assumer un endettement supérieur·;
- le montant du prêt·: une fois vos mensualités maximales estimées, vous pouvez utiliser nos calculatrices financières pour déterminer le montant du prêt auquel elles correspondent. Vous pourrez porter la durée du prêt à 20, 25 ou 30 ans·;
- votre apport personnel·: son montant est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10·% au coût total du projet. Les banques accepteront d’inclure les frais d’agence dans le prêt qu’elles feront·; en revanche, vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie·;
- les prêts aidés·: en fonction de votre niveau de revenu, de nombreux prêts et aides existent qui vont contribuer largement à réduire le coût total du projet (prêt 1·% employeur, prêt épargne logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, etc.). Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d’attribution qu’il faut connaître.
- votre dossier personnalisé·: une fois les calculs faits, et votre projet engagé, il est bien entendu indispensable de contacter différentes banques·; elles auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions qu’elles vous feront viendront influer sur le montant que vous pouvez emprunter.

Charges prises en compte dans le calcul de mon endettement ?

Il s’agit de l’ensemble des charges récurrentes·: prêt à la consommation, crédit revolving, prêt voiture, etc. Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d’endettement. Une pension alimentaire versée, étant déjà déduite du revenu fiscal, n’est pas à retenir dans les charges existantes.

Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs·:
- le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
- les frais de fonctionnement,
- la prime de risque.
À cela s’ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

Que se passe-t-il si je n’ai pas d’apport personnel ?

Le fait de ne pas avoir d’apport personnel n’est pas forcément pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d’un crédit. Toutefois, elles ne prendront que rarement en charge les frais de notaire, qui représentent environ 8·% de la somme totale sur un logement ancien et environ 3·% sur un logement neuf. Pour un logement ancien d’environ 150 000 €, les frais de notaire se monteront à environ 9 800 €. Il est donc plus que souhaitable de disposer du capital correspondant.

Comment est calculé le montant de mon apport personnel ?

L’apport personnel réel au sens propre du terme est constitué de l’épargne existante·:
- épargne bancaire (CEL, PEL, Codevi, PEA, assurance vie...),
- plan d’épargne entreprise (net d’impôt en cas d’achat immobilier),
- dons familiaux,
- prêts familiaux (avec ou sans intérêts),
- plus-value sur la revente d’un précédent logement.
Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l’apport les prêts dits aidés·: le prêt 1·% employeur, le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro, les prêts départementaux, etc.

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