Prêt immobilier PAS : Crédit immo pour l'accession sociale

Le prêt à l'accession sociale (PAS) a été institué pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Le prêt immobilier PAS est utilisé pour l'acquisition d'une résidence principale.

Le Prêt à l'Accession Sociale (P.A.S) est un prêt immobilier réglementé.

Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État pour financer la construction ou l'achat d'un logement, avec ou sans travaux d'amélioration.

Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de l'investissement immobilier.

Conditions liées au logement

On peut financer à l’aide d’un P.A.S sa résidence principale et permanente, celle de son conjoint ou de leurs ascendants et descendants. Le logement doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt.

Un particulier peut effectuer une demande de prêt à l’accession sociale garanti par l’Etat à un taux privilégié pour :

  • l'achat d' un logement, une maison individuelle neuve ou un appartement neuf,
  • la construction d'un logement, d'une maison individuelle, de ses annexes et garage, et acheter éventuellement le terrain ;
  • l'achat d' un logement existant, ou d' une maison ;
  • l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’origine à l’habitation ;
  • le remboursement anticipé total d’un prêt conventionné à annuités progressives.


Le P.A.S peut également financer des travaux seuls (coût minimum de 4.000 euros) visant à :
  • améliorer un logement ou une maison individuelle, isolés ou situés dans un ensemble collectif ;
  • adapter un immeuble ou un logement aux besoins des personnes handicapées,
  • réaliser des économies d’énergie ;
  • agrandir  un logement existant par extension ou surélévation

 

Conditions de ressources

Pour pouvoir bénéficier d'un Prêt à l'Accession Sociale (P.A.S), il est obligatoire de remplir certaines conditions comme :

  • Être français ou étranger titulaire d'un titre de séjour,
  • Se situer en dessous aux plafonds de revenus de référence (voir ci-dessous)
Les ressources de l'emprunteur ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de ses charges de famille et de son lieu de résidence :

 

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1 personne

25.500 euros

21.500 euros

20.000 euros

18.500 euros

2 personnes

35.700 euros

30.100 euros

28.000 euros

25.900 euros

3 personnes

43.350 euros

36.550 euros

34.000 euros

31.450 euros

4 personnes

51.000 euros

43.000 euros

40.000 euros

37.000 euros

5 personnes

58.650 euros

49.450 euros

46.000 euros

42.550 euros

6 personnes

66.300 euros

55.900 euros

52.000 euros

48.100 euros

7 personnes

73.950 euros

62.350 euros

58.000 euros

53.650 euros

 8 au max  81 600 euros  68 800 euros  64 000 euros  59 200 euros

Ces plafonds concernent les offres de prêt émises à compter du 1er juin 2011.

La zone A comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois Français.
La zone B (zone B1 + zone B2) comprend les agglomérations de plus de 50.000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.
La zone C correspond au reste du territoire.

Appréciation des ressources

Se référer au plafond de ressources ci dessus .

Le Revenu Fiscal de Référence (RFR) est le revenu imposable inscrit sur l’avis d’imposition. Ce revenu imposable tient compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux œuvres).

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence de l'emprunteur auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur. L'année de référence à prendre en compte est l'avant-dernière année précédant l'offre (année n-2).

Durée de remboursement

Le prêt immobilier PAS peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans.

Taux d'intérêt du prêt immobilier PAS

Les établissements bancaires sont dans l'obligation de proposer au moins une grille de prêt à taux fixe et à montants d’échéance constant et une grille de prêt à taux révisable. Ils peuvent également proposer des prêts mixtes (à taux fixe et à taux révisable).

Le taux dépend de la durée d'emprunt. Le plafond de ce taux est susceptible d'être modifié plusieurs fois par an. A partir du 1er avril 2011, le taux d’intérêt maximum du Prêt à l’Accession Sociale est de :

Durée du prêt

Taux fixe

Taux variable

Inférieure ou égale à 12 ans

4,75 %

4,75 %

Entre 12 et 15 ans

4,95 %

4,75 %

Entre 15 et 20 ans

5,10 %

4,75 %

Supérieure à 20 ans

5,20 %

4,75 %

La réforme du Prêt pour l'Accession Sociale

Un arrêté du 31 mai 2011 introduit des modifications au prêt immobilier PAS avec une application au 1er juin 2011.

1 / Les plafonds de revenus évoluent, ils sont désormais adossés aux tranches du PTZ+ . Se référer au tableau dans la section, ci dessus, conditions de ressources.
La conséquence est que ces plafonds diminuent en zone C (à l’exception des acquisitions pour 2 ou 3 personnes) ainsi qu’en zone A au delà de 3 personnes.

2/ Les revenus sont désormais appréciés en fonction des revenus fiscaux de référence de l’année n-2.

3/  En cas d’évolution de la composition du foyer fiscal de l’emprunteur entre l’année de prise en compte des revenus et l’émission de l’offre de prêt, une correction doit être effectuée .

4/  L’assiette de calcul du prêt et du PAS peut financer l’intégralité du coût de l’opération. L’assiette de calcul est identique à celle du PTZ+ (=coût total de l’opération, hors émoluments notaire et frais de garanties).

5/  Les conditions d’occupation du logement pour l’octroi du PAS sont alignées sur celles du PTZ+

Prêts immobiliers et aides complémentaires

Le prêt immobilier PAS peut être complété notamment par un des prêts ou une des aides suivantes :

  • un prêt à taux zéro (PTZ ),
  • un prêt d'épargne logement ( PEL et/ou CEL ),
  • une subvention de l'Agence nationale de l'amélioration de l'habitat (ANAH),
  • un prêt Action logement (ex-1% logement),
  • un complément de prêt accordé aux Français rapatriés d'outre-mer titulaires d'un titre d'indemnisation,
  • un prêt pour les fonctionnaires,
  • l'aide personnalisée au logement (APL).

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Questions / Réponses sur le Prêt Immobilier

Différence entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?

Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l’origine et reste constant pendant toute la durée du prêt. Il assure une protection contre les fluctuations des taux d'intérêt. Les mensualités du prêt sont constantes durant la durée du prêt .
Un prêt à taux révisable suit l’évolution de l’indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Un prêt à taux révisable peut être légèrement moins cher en taux de départ, mais le risque existe que les taux montent et que le taux devienne supérieur au prêt à taux fixe. Les mensualités sont revues périodiquement .

Ai-je droit au prêt à taux zéro ?

Cinq éléments clefs sont à connaître :
- vous devez respecter un plafond de ressources, en fonction de vos revenus de l’année n-1 (après le 31 mars de l’année en cours), ou de l’année n-2 (entre le 1er janvier et le 31 mars de l’année en cours),
- votre projet doit concerner votre résidence principale exclusivement,
- le montant total du prêt sera limité selon la composition du ménage et la localisation du logement,
- le montant du prêt ne peut pas dépasser 20·% du prix du logement et 50·% des autres prêts accordés,
- toutes les banques sont habilitées à délivrer des prêts à taux zéro en complément des autres prêts.

Qu’appelle-t-on un prêt modulable ?

C’est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités sont modulables. Il offre une grande souplesse de budget .Ce type de prêt permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent, et ce pendant toute la durée du prêt.

Comment calcule t'on le montant de la mensualité d'un prêt immobilier ?

Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33·% du revenu net annuel divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités.
Le taux d’endettement accepté est fonction·:
- du niveau de revenu du ménage,
- de la composition de la famille (revenu résiduel par personne après le paiement des charges de prêt),
- de la nature des revenus (ne seront généralement pas prises en compte les allocations familiales, l’aide personnalisée au logement...).

Eléments pris en compte par les banques dans le calcul du revenu ?

Les banques vont utiliser le critère de pérennité en cernant précisément les revenus et les charges de votre ménage. Elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s’il a des chances de se maintenir dans le temps. Les banques vont donc chercher à déterminer les éléments les plus structurants·:
Les revenus stables·: les salaires nets, les loyers perçus, les bénéfices (activité non salariée), les pensions et rentes reçues. Vous pourrez y inclure différentes aides et allocations sociales seulement si celles-ci sont assurées pendant la majeure partie de la durée du prêt·;
Les charges récurrentes·: les crédits en cours, les pensions versées, les loyers éventuels (notamment en cas d’achat d’une résidence secondaire, lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale
La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes.
En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils seront pondérés en fonction de l’ancienneté dans la profession et de la part qu’ils représentent par rapport au revenu fixe. Par exemple, pour un VRP avec 5 ans d’ancienneté, et un revenu annuel de 38 000 € dont 23 000 € de variable, la banque pourra accepter de prendre en compte la totalité de son revenu. En revanche, pour un commercial débutant qui gagne 1 000 € par mois de fixe et 15·% de commissions liées à ses résultats, compte tenu de la faible durée d’ancienneté, la banque ne pourrait retenir que la partie fixe des revenus dans le calcul de l’endettement.

Eléments pris en compte par les banques pour apprécier mon dossier ?

De nombreux éléments vont entrer en compte, mais certains éléments sont toujours importants·:
- la stabilité et l’ancienneté professionnelle pour les salariés,
- la capacité d’épargne prouvée (présence d’un PEL, versements réguliers sur un livret depuis plusieurs années, etc.),
- la comparaison entre ce qui est payé chaque mois avant le prêt (loyer + épargne) et les mensualités totales du prêt,
- le montant de l’apport personnel·: 10·% minimum, mais les banques préfèreront un pourcentage de 25 voire 30·%,
- le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33·%,
- la qualité du projet·: les banques attachent une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique, etc.).
Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) même si des exceptions peuvent être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim.

Montant minimal d’apport personnel demandé par les banques ?

Dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques demanderont généralement 10·% d’apport personnel en plus des frais divers (frais de notaire, garantie). Les frais d’agence sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente.

C.E.L. (Compte Épargne Logement)

Le CEL ou Compte d'épargne logement est un placement de type livret d'épargne. Il permet d'obtenir des crédits à taux préférentiels pour le financement de son habitation, ainsi qu'une prime versée par l'état.

Toute personne peut détenir à la fois un C.E.L. et un P.E.L. (Plan Épargne Logement) à souscrire dans le même établissement, et rassembler les sommes pour une même opération.

Le taux de rémunération de ce livret est inférieur à celui d'un Livret A

Si une banque refuse mon dossier, une autre banque a-t-elle des chances de l’accepter ?

Si la décision négative de la banque est basée sur des éléments objectifs (endettement élevé, précarité professionnelle...), il est peu probable qu’un autre établissement réserve une suite favorable à la demande.Toutefois, des éléments subjectifs peuvent entrer en ligne de compte (ancienneté de clientèle, environnement familial...) et conduire deux établissements à prendre des décisions différentes.

Y a-t-il des conditions rédhibitoires pour l’acceptation d’un dossier ?

Préalablement à l’octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l’ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers.

Comment se monte un crédit relais ?

On utilise comme point de départ la valeur estimée du bien à vendre. Partant du prix de vente escompté et en déduisant les capitaux restants dûs sur les éventuels prêts en cours, la banque acceptera généralement de vous prêter entre 60 et 70·% de la valeur nette du bien. La banque met à votre disposition cette somme qui servira à payer le nouveau bien.
Deux cas de figure peuvent se présenter en fonction de vos capacités de remboursement·:
- soit un prêt relais avec paiement mensuel des agios, c’est-à-dire que vous paierez mensuellement le remboursement des intérêts, le capital étant lui remboursé à la vente du bien·;
- soit un relais «·in fine·», c’est-à-dire que vous rembourserez le capital majoré des intérêts à la vente du bien.
En matière de garantie, il sera alors préférable de passer par une société de caution mutuelle afin d’éviter les frais d’hypothèque et de mainlevée sur le bien en vente. La banque peut également vous proposer d’inclure dans le montant du relais le rachat des capitaux restants dus sur le bien en vente.

Qu’appelle-t-on une offre de prêt ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs·:
- le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
- les frais de fonctionnement,
- la prime de risque.
À cela s’ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

Quel est le processus d’obtention d’un crédit ?

Les différentes étapes seront les suivantes·:
- lors de votre visite auprès de la banque, n’oubliez pas d’apporter les justificatifs nécessaires. Ces documents sont indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l’engage juridiquement·;
- la réponse de la banque se fait en moyenne sous 8 jours, parfois moins, parfois plus·;
- vous recevrez par courrier l’offre de prêt en trois exemplaires,
- vous bénéficiez d’un délai de réflexion minimum de 10 jours·; les offres de prêt sont en général valables 30 jours (pendant cette période la banque s’oblige à mettre les fonds à votre disposition en respectant notamment les conditions de taux indiquées),
-vous retournez par courrier l’offre acceptée à la banque,
-une date de signature chez le notaire doit alors être convenue entre vous et votre vendeur, et les fonds sont débloqués chez le notaire le jour de la signature définitive. Par sa comptabilité, le notaire constate le paiement du bien.

Combien puis-je emprunter ?

Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir·:
- les mensualités maximales·: prenez les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (déclarations d’impôt), et vous pouvez estimer vos mensualités maximum à environ 33·% de ces revenus.;
- la stabilité et le niveau de vos revenus·: c’est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d’un taux d’endettement de 33·%. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n’avez pas de garantie sur leur évolution future, les banques seront plus prudentes et le taux d’endettement sera ramené à 25·% voire 20·%·; si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, la banque pourra estimer que vous êtes capable d’assumer un endettement supérieur·;
- le montant du prêt·: une fois vos mensualités maximales estimées, vous pouvez utiliser nos calculatrices financières pour déterminer le montant du prêt auquel elles correspondent. Vous pourrez porter la durée du prêt à 20, 25 ou 30 ans·;
- votre apport personnel·: son montant est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10·% au coût total du projet. Les banques accepteront d’inclure les frais d’agence dans le prêt qu’elles feront·; en revanche, vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie·;
- les prêts aidés·: en fonction de votre niveau de revenu, de nombreux prêts et aides existent qui vont contribuer largement à réduire le coût total du projet (prêt 1·% employeur, prêt épargne logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, etc.). Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d’attribution qu’il faut connaître.
- votre dossier personnalisé·: une fois les calculs faits, et votre projet engagé, il est bien entendu indispensable de contacter différentes banques·; elles auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions qu’elles vous feront viendront influer sur le montant que vous pouvez emprunter.

Charges prises en compte dans le calcul de mon endettement ?

Il s’agit de l’ensemble des charges récurrentes·: prêt à la consommation, crédit revolving, prêt voiture, etc. Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d’endettement. Une pension alimentaire versée, étant déjà déduite du revenu fiscal, n’est pas à retenir dans les charges existantes.

Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs·:
- le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
- les frais de fonctionnement,
- la prime de risque.
À cela s’ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser.

Que se passe-t-il si je n’ai pas d’apport personnel ?

Le fait de ne pas avoir d’apport personnel n’est pas forcément pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d’un crédit. Toutefois, elles ne prendront que rarement en charge les frais de notaire, qui représentent environ 8·% de la somme totale sur un logement ancien et environ 3·% sur un logement neuf. Pour un logement ancien d’environ 150 000 €, les frais de notaire se monteront à environ 9 800 €. Il est donc plus que souhaitable de disposer du capital correspondant.

Comment est calculé le montant de mon apport personnel ?

L’apport personnel réel au sens propre du terme est constitué de l’épargne existante·:
- épargne bancaire (CEL, PEL, Codevi, PEA, assurance vie...),
- plan d’épargne entreprise (net d’impôt en cas d’achat immobilier),
- dons familiaux,
- prêts familiaux (avec ou sans intérêts),
- plus-value sur la revente d’un précédent logement.
Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l’apport les prêts dits aidés·: le prêt 1·% employeur, le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro, les prêts départementaux, etc.

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